Disclaimer: No voy a entrar a valorar si la jurisprudencia del Tribunal Supremo es correcta o incorrecta, en si la Ley estaba bien o mal redactada, ni si es justo y/o legal que el sujeto pasivo del Acto Jurídico Documentado sea el prestatario y no el prestamista en la formalización de un préstamo con garantía hipotecaria.

Lo que sí que tengo claro es que la banca trabaja con unos márgenes, unos riesgos y espera unos beneficios.

Decir, como ha dicho hoy el Presidente del Gobierno, que espera que, una vez cambiado el sujeto pasivo del impuesto mediante un Real Decreto, la banca no repercuta el impuesto a los clientes me recuerda a cuando se hicieron las dos subidas de IVA (primero del 16% al 18% por parte de Zapatero y posteriormente del 18% al 21% por parte de Rajoy) se decía que la subida la absorberían las empresas y no se repercutiría en el precio final.

Igual de inicio no lo repercuten al cliente, pero finalmente lo harán y el coste será mayor y, lo peor, para quien menos tiene.

Si el banco tiene que adelantar más dinero en el momento de la formalización de la hipoteca el banco va a tener varias formas, legales, para repercutir ese coste al cliente:

  • Cuotas apertura mayores. Actualmente ya es habitual que un banco cobre entre un 0,5% y un 1,5% en formato de cuota de apertura de un préstamo hipotecario. Esta cuota para una hipoteca media de 150.000 € puede suponer entre 750 € y 2.250 €.
  • Tipo fijo inicial más caro o de mayor periodo. Aunque tu contrates una hipoteca de tipo variable (referenciado habitualmente al EURIBOR) las hipotecas actuales en las primeras cuotas suelen tener un tipo fijo inicial mayor del que correspondería con el EUR+DIFERENCIAL que estés contrato. Por ejemplo, una hipoteca variable contratada hoy con EUR+1,25%, usando el de octubre (-0,157%) correspondería un tipo inicial de 1,093%, es habitual que el banco imponga un periodo de entre 12 y 24 meses en los que el tipo fijo puede oscilar entre los 1,50% y 2,00%. Para una hipoteca de 150.000 € a 30 años, esto puede suponer un sobrecoste para el prestatario de 66 € extra al mes, 792 € en un año y 1.584 € en dos (más si el EUR baja, menos si el EUR sube). Sea comos sea no se espera una subida tan rápida.
  • Diferencial más caro o tipo fijo más caro. Puede suponer que aumenten los tipos de interés de la oferta comercial de hipotecas de los bancos. Esto puede suponer un aumento de entre un 0,2 y 0,5 puntos más los diferenciales y tipos fijos. Si hoy un banco está ofreciendo una hipoteca a tipo fijo a 30 años de 150.000 € por un interés del 2,70% puede suponer que llegar a subir al 3,20%. Usando ese mismo caso para los cálculos, supondría para el cliente: un extra de 48 € al mes, 576 € al año, 17.280 € en 30 años.
  • Aumentar las vinculaciones necesarias para la concesión de la hipoteca: es habitual que un banco te solicite contratar con ellos el seguro de hogar de tu vivienda hipotecada, pero algunos bancos llegan a pedir a mayores: seguro de vida, seguro de pagos protegidos, nómina domiciliada, uso de tarjetas de débito y crédito, plan de pensiones... Esto es difícilmente cuantificable, pero por ejemplo el seguro de hogar de ciertos bancos son hasta un 100% más caros que otras aseguradoras. Lo cual puede suponer unos 250-300 € extra cada año. Sobre este asunto habrá que ver como queda la nueva Ley Hipotecaria (que nos piden desde la Unión Europea) ya que uno de los asuntos es la limitación de vinculaciones y ventas cruzadas en la concesión de hipotecas.

Finalmente estos mecanismos servirán para que los bancos puedan reajustar su cuenta de beneficios y es posible que algunos clientes se vean beneficiados y no se les repercuta este coste. Pero serán aquellos clientes que tengan mayor poder de negociación mientras aquellos clientes con un riesgo mayor para el banco, o dicho de otra forma con menor capacidad de negociación, se verán perjudicados.